Kentsel mi? Dertsel mi?

Kentsel dönüşüm; hem Türkiye’nin bir numaralı deprem gerçeği hem de mülk sahipleri, müteahhitler ve yerel yönetimler açısından son derece karmaşık bir süreç olduğu için her zaman güncelliğini koruyan hayati bir konudur. • Sahada ve yürütülen süreçlerde karşılaşılan en belirgin kentsel dönüşüm sorunlarını şu başlıklar altında toplayabiliriz: Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar: Aynı binadaki kat maliklerinin; “Benim dairem daha şerefiyeliydi”, “Arsa payım daha büyük”, “Manzaram kapanıyor” gibi gerekçelerle yeni daire paylaşımında uzlaşamaması. • • • • • • •

Mülkiyet ve Tapu Tıkanıklıkları: İntikali yapılmamış miraslar, nerede olduğu bulunamayan hissedarlar veya tapudaki eksiklikler nedeniyle karar alma süreçlerinin tıkanması. Hukuki İtirazlar ve İdari Yargı Süreçleri: Yasal düzenlemeler kolaylaştırılsa da (%50+1 salt çoğunluk kuralı gibi), karara katılmayan veya muhalefet eden komşuların hukuki itirazları ile idari yargı süreçlerinin uzun zaman alması. Maliyet Artışları ve Finansman Öngörülemezliği: Artan malzeme ve işçilik maliyetleri nedeniyle müteahhitlerin teklif fiyatlarını sık sık güncellemesi veya vatandaşın cebinden çıkacak ek finansman tutarının (fark ödemesi) öngörülememesi. Destek ve Kredi Belirsizlikleri: Devlet desteklerinin (“Yarısı Bizden” gibi hibe ve kredi kampanyalarının) ödeme dilimlerinin hangi aşamada yatacağı ve ilk ödemenin ne zaman başlayacağına dair hak sahiplerinin yaşadığı bilgi kafa karışıklığı. Yüklenici ve Piyasa Riskleri: Dönüşümün ekonomik olarak prim yapmadığı bölgelerde müteahhitlerin projeye girmek istememesi, maliyetin tamamen vatandaşa kalması veya finansal yeterliliği olmayan yüklenici firmaların işi yarıda bırakması. Sözleşme ve Hukuki Teminat Eksiklikleri: Bina yönetimlerinin müteahhitlerle yaptığı sözleşmelerde; teknik şartname, teslim süreci, gecikme cezası ve teminat mektubu gibi hukuki maddeleri profesyonelce kurgulayamaması. Barınma ve Kira Krizi: Devlet tarafından sağlanan kira yardımlarının özellikle büyükşehirlerdeki reel kira piyasasının çok altında kalması; bir mahallede birden fazla binanın yıkılması sonucu kiralık ev arzının düşmesi ve kira fiyatlarının fırlaması. • Bürokratik Engeller: İmar planı değişiklikleri, ruhsat alma süreçleri ve belediyelerdeki bürokratik engellerin projenin başlama süresini uzatması. Özetle Hayati önem taşıyan depreme hazırlanma, tedbir alma, can ve mal güvenliğini sağlama konusunda herkes üzerine düşeni en iyi, en kolay ve en hızlı şekilde yapmak zorundadır. Aksi halde yaşanacak depremde can ve mal kayıpları kaçınılmaz olacaktır.